Phân tích chu kỳ bất động sản | Tâm lý thị trường bong bóng
Phân tích chu kỳ bất động sản | Tâm lý thị trường bong bóng
Với bất kỳ tổn thất nào, một cá nhân phải trải qua một quá trình. Vì thị trường bất động sản là hành động tập thể của những cá nhân này, thị trường bất động sản trải nghiệm cùng một giai đoạn tâm lý rõ ràng trong hành động giá cả. Lý thuyết thị trường hiệu quả cố gắng giải thích hành động giá thị trường thông qua hành động tập thể của những người tham gia thị trường hợp lý. Lý thuyết này không giải thích được hành vi phi lý được trưng bày trong các thị trường bong bóng. Lý thuyết tài chính hành vi tìm cách giải thích sự thịnh vượng không hợp lý. Hành động giá trong một bong bóng có tác động khác đến niềm tin và hành vi của cá nhân và xã hội nói chung. Những niềm tin và hành vi này có thể trở thành bệnh lý trong tự nhiên dẫn đến đau khổ và các vấn đề xã hội. Như với bất kỳ hình thức khó khăn hàng loạt, có những cuộc gọi cho hành động của chính phủ mà dẫn đến các đề xuất cho cứu trợ và hy vọng sai lầm giữa các dân chúng.
Đầu cơ hay đầu tư?
Bất động sản nhà ở do chủ sở hữu chiếm đóng được nhiều người xem là đầu tư tốt. [ii] Realtors thường sử dụng ý tưởng này như là một phần của sân bán hàng của họ. Như đã đề cập trước đây, chế độ xem này là đáng tin cậy và đó là một trong những niềm tin chịu trách nhiệm tạo bong bóng giá tài sản. Để hiểu tại sao ngôi nhà không phải là một khoản đầu tư lớn trong hầu hết các trường hợp, người ta cần hiểu sự khác biệt giữa đầu tư và đầu cơ.
Đầu tư là một tài sản được mua để có được dòng tiền dự đoán và nhất quán. Điều này sẽ bao gồm những thứ như trái phiếu và tài sản cho thuê hoặc thậm chí tiền mặt trong một tài khoản tiết kiệm. Giá trị của tài sản dựa trên dòng tiền và giá trị này có thể được xác định theo một số cách. Đối với một phân tích "điểm trong thời gian", phân chia đơn giản sẽ mang lại tỷ lệ hoàn vốn (lợi nhuận = thu nhập / đầu tư). Rủi ro được đánh giá bằng cách so sánh tỷ lệ lợi tức đầu tư với tỷ suất hoàn vốn an toàn có thể nhận được trong tài khoản tiết kiệm hoặc trái phiếu chính phủ. Đối với các cấu trúc tài chính phức tạp hơn, giá trị có thể được xác định bởi một quá trình được gọi là phân tích dòng tiền chiết khấu. Giá bán tại thời điểm bố trí thường không phải là yếu tố chính trong quyết định đầu tư, đặc biệt nếu việc xử lý cuối cùng là nhiều năm trong tương lai. Trên thực tế, các khoản đầu tư thực sự không bao giờ cần phải được bán để sinh lời. Như Warren Buffet lưu ý, "Tôi mua với giả định rằng họ có thể đóng cửa thị trường vào ngày hôm sau và không mở lại thị trường trong năm năm." [Iii] Trái ngược với đầu tư, đầu cơ là mua một tài sản để bán vào một ngày sau đó ở mức giá cao hơn (Thực tế, bạn cũng có thể suy đoán bằng cách bán trước và mua sau trong một quá trình được gọi là "bán ngắn"). Các tài sản đầu cơ không được định giá dựa trên dòng tiền mà thay vào đó được định giá dựa trên xác suất bán được sau này để có lợi nhuận. Nhà có thể được mua như một khoản đầu tư với giá hợp lý, nhưng thường khi người ta mua bất động sản họ đang tham gia vào đầu cơ dựa trên niềm tin họ sẽ có thể bán nhà để kiếm lợi nhuận sau này.
Kể từ 1890 ngôi nhà đã đánh giá cao 0,7% so với tỷ lệ lạm phát chung. Về giá trị nhà dài hạn được gắn với thu nhập bởi vì hầu hết mọi người mua nhà với các khoản thế chấp mà họ phải đủ điều kiện dựa trên thu nhập của họ. Lạm phát theo kịp với tăng trưởng tiền lương bởi vì mọi người sẽ tăng giá hàng hóa và dịch vụ với thu nhập sẵn có của họ. Vì vậy, về giá nhà dài hạn, tiền lương và lạm phát tất cả di chuyển trong buổi hòa nhạc. Có những biến động ngắn hạn trong mối quan hệ này do sự thay đổi về điều kiện tài chính, mô hình di chuyển, việc làm, giới hạn địa phương về xây dựng và sự thịnh vượng bất hợp lý, nhưng bất kỳ sai lệch nào như vậy sẽ được sửa đổi theo thời gian bởi lực lượng thị trường. Là một khoản đầu tư, nhà ở phục vụ như một hàng rào chống lại tác động ăn mòn của lạm phát, nhưng trong sự đánh giá dài hạn nhiều hơn vượt quá tỷ lệ chung của lạm phát là không thể. Về vấn đề này, nhà ở tốt hơn một chút so với các tài khoản tiết kiệm như một loại tài sản, và chúng thấp hơn so với cổ phiếu hoặc trái phiếu trong dài hạn.
Đòn bẩy và nợ trong bất động sản
Là một đầu tư đầu cơ, bất động sản nhà ở có tiềm năng tạo ra hoặc mất một khoản tiền khổng lồ do tác động của đòn bẩy tài chính (nợ). Nhà thường được thừa hưởng ở mức 80% giá trị của chúng. Trong bong bóng nhà ở lớn, đòn bẩy này thường được cung cấp tại 100% bởi nhiều người cho vay khác nhau. Đòn bẩy là một đồng minh mạnh mẽ khi giá tăng, nhưng đòn bẩy hoạt động mạnh mẽ chống lại nhà đầu cơ khi giá giảm. Ví dụ, nếu một ngôi nhà được thừa hưởng 80% và nó tăng giá trị 5% trong một năm, thì lợi nhuận của nhà đầu tư thực sự là 25% do hệ số nhân 5 lần tạo ra bởi đòn bẩy. Với hiệu quả của đòn bẩy, đầu cơ vào nhà ở có thể vượt xa bất kỳ chiến lược đầu tư cạnh tranh nào. Tuy nhiên, nghịch đảo cũng đúng. Nếu một ngôi nhà được thừa hưởng 80% và nó giảm giá trị 5% trong một năm, sự mất mát cho chủ đầu tư là 25% số tiền trả của mình, không chỉ 5% nhà bị từ chối về giá trị. Đòn bẩy phóng đại cả lợi nhuận và rủi ro của bất kỳ liên doanh đầu cơ nào.
Một trong những người cho vay sai lầm tồi tệ nhất được thực hiện trong thời gian bong bóng nhà ở lớn là cho phép tài trợ 100% và các khoản vay trả dần âm. Đây là một lợi ích cho các nhà đầu cơ vì nó cho phép họ tham gia vào thị trường mà không có bất kỳ vốn tự có nào và cho phép họ nắm giữ các tài sản đầu cơ với một khoản chi phí dịch vụ nợ tối thiểu. Thêm vào đó, có ý tưởng ngầm rằng họ sẽ chỉ đơn giản là mặc định nếu thỏa thuận đã không đi theo lợi của họ (mà tất nhiên nhiều người đã làm). Kết hợp những sự kiện này với việc loại bỏ gần như tiêu chuẩn bảo lãnh tiền vay cho phép bất kỳ ai tham gia, và các điều kiện hoàn hảo cho việc đầu cơ tràn lan, tăng giá tự nhiên và nhiều nhu cầu đầu cơ mà nhiều giao dịch mua nhà mới và hiện tại vẫn còn trống.
Tại sao các nhà đầu cơ thất bại
Mặc dù giá tăng đột biến lớn trong hai năm cuối cùng của bong bóng do đầu cơ hoang dã, hầu hết các nhà đầu cơ sẽ mất rất nhiều tiền. Các nguyên nhân được bắt nguồn từ những cảm xúc cơ bản của con người mà làm việc chống lại việc đưa ra quyết định đúng đắn để lợi nhuận trong một thị trường đầu cơ. Thời điểm một tài sản đầu cơ được mua và người đầu cơ đã chiếm một vị trí trên thị trường, cảm xúc ngay lập tức được phát. Nếu giá bán lại tiềm năng trên thị trường đang tăng lên, phản ứng tự nhiên là muốn nhiều hơn nữa. Greed mất hơn và tài sản được mạnh mẽ thèm muốn bởi các nhà đầu cơ. Nếu có thể, nhà đầu cơ sẽ mua thêm nội dung được đề cập. Điều này là phổ biến trong bong bóng khi mọi người sẽ lấy vốn chủ sở hữu từ một tài sản và mua thêm bất động sản nhà ở. Vấn đề với phản ứng cảm xúc tự nhiên này là nó ngăn cản người đầu cơ bán tài sản và lấy lợi nhuận khi họ có sẵn. Những người thành công kiếm sống tham gia vào các thị trường đầu cơ đã học cách ghi đè bản năng tự nhiên này và bán khi cảm xúc của họ đang yêu cầu họ mua nhiều hơn. Nhà đầu cơ bất động sản dân cư trung bình không có kỷ luật hoặc nhận thức này. Anh ta sẽ giữ tài sản qua thời gian tốt đẹp.
Khi giá bắt đầu rơi vào một thị trường đầu cơ, hầu hết các nhà đầu cơ ngay lập tức mất hiệu lực từ chối. Họ được khen thưởng về mặt tình cảm bằng cách mua và nắm giữ tài sản, họ không thấy lý do gì để tin rằng những dấu hiệu đầu tiên của một thị trường đang suy giảm là bất kỳ điều gì khác ngoài một sự sai lầm tạm thời. Khi giá tiếp tục giảm, cảm xúc thay đổi: sợ hãi bắt đầu leo lên, và trận chiến giữa sự từ chối và sợ hãi diễn ra tốt đẹp qua điểm hòa vốn nơi người đầu cơ có thể đóng vị trí mà không mất tiền. [iv] Khi giá giảm hơn nữa, nỗi sợ hãi bắt đầu có một số lượng cảm xúc và người đầu cơ bắt đầu cảm thấy đau đớn. Khi giá giảm hơn nữa, nhiều cơn đau sẽ gây ra cho nhà đầu cơ. Phản ứng tự nhiên đối với đau là gì? Đẩy nó đi. Khi đầu tư mang tính đầu cơ trở nên đau đớn, phản ứng tự nhiên là muốn loại bỏ nó. Điều này sẽ nhắc người đầu cơ bán tài sản chỉ sau khi anh ta bị mất tiền. Cảm xúc của người đầu cơ luôn làm việc chống lại họ. Khi tài sản tăng giá họ muốn nhiều hơn, và khi nó đang giảm giá họ muốn ít hơn. Đây là một phản ứng tự nhiên, và nó là nguyên nhân chính gây thiệt hại trong các thị trường đầu cơ. Đây là lý do tại sao hầu hết các nhà đầu cơ đều thất bại.
Hai loại nhà đầu tư bất động sản
Có hai loại nhà đầu tư bất động sản thực sự: Rent Savers và Cashflow Investors. Hai nhóm này sẽ tham gia vào thị trường bất động sản mà không tính đến sự tăng giá trong tương lai bởi vì tiền tiết kiệm hoặc dòng tiền dương đảm bảo giá mua của tài sản. Những người này phần lớn là miễn dịch với các pratfalls tình cảm của các nhà đầu cơ vì giá trị của khoản đầu tư cho họ không phụ thuộc vào một lợi nhuận để được thu hút khi tài sản được bán. Họ sẽ nắm giữ tài sản thông qua bất kỳ sự giảm giá nào vì họ không cảm thấy đau khi giá giảm. Vì các nhà đầu tư này sẽ mua nhà ngay cả khi giá giảm, họ là những người chuyển sang tạo đáy và kết thúc chu kỳ giảm giá.
Trong một thị trường suy giảm, một thị trường mà theo định nghĩa có nhiều hàng tồn kho phải bán hơn là có người mua để hấp thụ nó, phải mất một dòng người mua mới để khôi phục số dư. Vì nó là ngu ngốc để mua với kỳ vọng tăng giá trong một thị trường giảm, những người mua đã điên cuồng đấu thầu lên các giá trị của tài sản trong cuộc biểu tình đáng chú ý là vắng mặt trên thị trường. Ngoại trừ những người bắt dao không thường xuyên, những người mua tiềm năng này chỉ đơn giản là không mua. Sự vắng mặt của người mua này kéo dài sự suy giảm khi nó bắt đầu. Thêm vào đó các nhà bị tịch thu không thể tránh khỏi trong một sự suy giảm giá, và kết quả là một xoắn ốc xuống dốc bất tận. Phải mất Rent Savers và các nhà đầu tư Cashflow nhập vào thị trường để cung cấp hỗ trợ, phá vỡ chu kỳ và tạo ra một đáy.
Người thuê nhà Savers là những người mua vào thị trường khi ít tốn kém hơn để thuê. Nó không quan trọng đối với những người này những gì nhà sẽ thương mại cho trên thị trường trong tương lai. Họ không mua với tưởng tượng của sự đánh giá cao. Họ chỉ biết họ đang tiết kiệm tiền cho thuê, và đó là đủ tốt cho họ. Dòng tiền Nhà đầu tư có một chương trình nghị sự khác; họ muốn chuyển lợi nhuận hàng tháng từ quyền sở hữu. Đối với họ, chi phí sở hữu phải ít hơn tiền thuê nhà hiện hành để họ có thể hoàn vốn đầu tư cổ phần. Cashflow Các nhà đầu tư tạo thành một đáy bền. Nếu giá giảm xuống đủ thấp để nhóm này tham gia vào thị trường thì dòng vốn đầu tư có thể là bất thường.
Mức hỗ trợ người mua bất động sản
Khi nào người thuê nhà Savers và Cashflow Nhà đầu tư chuyển sang một thị trường và tạo ra một đáy? Khi giá thuê so sánh đi thẳng hàng với tổng chi phí sở hữu, Rent Savers gia nhập thị trường và bắt đầu mua bất động sản. Nó làm cho tinh thần cho họ để làm như vậy bởi vì quyền sở hữu trở thành một khoản tiết kiệm hơn cho thuê (do đó thuật ngữ thuê Saver). "Trở lại" về đầu tư là hàng rào chống lại lạm phát mà Rent Saver thu được bằng cách khóa chi phí nhà ở với khoản vay thế chấp 30 năm, lãi suất cố định, toàn phân bổ. Khi giá thuê trong khu vực tiếp tục tăng, các chi phí này không phải do Rent Saver tiết kiệm. Bằng cách sử dụng khái niệm giá thuê, Rent Savers sẽ tham gia thị trường khi tỷ lệ này giảm xuống còn 154 (dựa trên các điều khoản tài chính có sẵn trong năm 2007). Sẽ có một số người mua nhập giá cao hơn, nhưng sẽ không đủ để họ ổn định thị trường. Phải mất một mức giá giảm đến mức mà nó rẻ hơn để sở hữu hơn là thuê trước khi đủ người mua mới thâm nhập vào thị trường để tạo đáy. Tuy nhiên, có một số tài sản mà Rent Savers sẽ không mua vì họ thực sự không muốn sống trong đó. Điều này bao gồm nhà ở tạm thời như căn hộ hoặc chung cư nhỏ như căn hộ. Giá trên các tài sản này thường sẽ giảm xuống dưới mức hòa vốn là 154 cho thuê của chủ sở hữu cho đến khi họ đạt đến mức giá mà các nhà đầu tư Cashflow sẽ mua chúng làm tài sản cho thuê. Vì các nhà đầu tư không muốn chỉ đơn thuần là phá vỡ, giá cả phải đủ thấp để tỷ lệ cho thuê vượt quá chi phí sở hữu đủ để cung cấp lợi nhuận trên vốn của nhà đầu tư. Trong lịch sử, tỷ lệ giá cho thuê từ 100-120 được yêu cầu để tạo ra các điều kiện cần thiết để thu hút vốn của các nhà đầu tư dòng tiền.
Khi nói đến thời gian để xem xét việc mua một căn nhà, mỗi người nên đánh giá xem động lực của họ có phải là một trong những nhà đầu tư hay một người đầu cơ hay không. Đầu tư vào bất động sản đòi hỏi một đánh giá chính xác về doanh thu (hoặc tiết kiệm) và các chi phí liên quan đến tài sản. Nếu dòng tiền từ tài sản đảm bảo việc mua khoản đầu tư - không tính đến giá trị tài sản trong tương lai - thì đó là một khoản đầu tư thực sự, và rủi ro về quyền sở hữu bị giảm đi nhiều. Nếu giá trị bán lại tài sản của tài sản giảm, giá trị đầu tư vẫn sẽ ở đó, và nhà đầu tư sẽ không cảm thấy đau đớn và không có áp lực bán. Ngược lại, đầu cơ là trò chơi của kẻ thua cuộc, và nếu động lực là để nắm bắt được sự đánh giá trong tương lai, thì có khả năng nó không thể diễn ra theo kế hoạch vì cảm xúc của một nhà đầu cơ sẽ gây ra sự bán hàng vào thời điểm tồi tệ nhất có thể. Một số ít có thể đặt cảm xúc của họ sang một bên và đánh giá đúng thị trường và giao dịch tài sản, nhưng hầu hết những người thu lợi từ đầu cơ chỉ đơn giản là bán vào đúng thời điểm do hoàn cảnh của cuộc sống. Trong ngắn hạn, họ nhận được may mắn. Những người mua trễ trong cuộc biểu tình và đang nắm giữ tài sản trong khi họ trôi dạt xa hơn và xa hơn nữa - họ không may mắn như vậy.
Nhà thương mại
Trong bong bóng nhà ở lớn, nhiều nhà đầu cơ đã cố gắng kiếm tiền thông qua các nhà kinh doanh. Đại đa số các thương nhân này không phải là chuyên gia mà là những người nghiệp dư nghĩ rằng họ có thể là những người chuyên nghiệp. Hầu hết những người nghiệp dư đã mất tiền vì họ không hiểu những gì nó cần để thành công trong một thị trường đầu cơ. [v] Sự khác biệt đầu tiên và rõ ràng nhất trong chiến lược đầu tư giữa các nhà giao dịch chuyên nghiệp và những người nghiệp dư trong công chúng là thời gian nắm giữ của họ. Thương nhân mua với mục đích bán cho một lợi nhuận vào một ngày sau đó. Các nhà giao dịch biết lý do tại sao họ tham gia giao dịch và họ cũng có chiến lược thoát ra khỏi thị trường. Công chúng thông qua một tâm lý "mua và giữ", nơi tài sản được tích lũy với một mắt được cho là dài hạn. Mọi người đều muốn trở thành Warren Buffet tiếp theo. Trong thực tế, chiến lược mua và giữ này thường là chiến lược “mua và hy vọng” - một giao dịch mua cảm xúc, tham lam mà không có phân tích thích hợp hoặc bất kỳ kế hoạch thoát nào. Vì họ không có chiến lược xuất cảnh, và vì chúng được cai trị bởi những cảm xúc của họ, họ sẽ chỉ bán được khi nỗi đau mất mát buộc họ phải chịu đựng. Tóm lại, nó là một phương thức đầu tư được bảo đảm là một thảm họa.
Có bằng chứng cho thấy ngôi nhà đã được sử dụng như một mặt hàng đầu cơ trong suốt thời gian bong bóng nhà ở lớn. Vì chi phí sở hữu vượt quá dòng tiền từ tài sản nếu được sử dụng làm tiền thuê, tài sản không được mua cho dòng tiền dương, và theo định nghĩa, đó là một giao dịch đầu cơ. Xác nhận bằng chứng cho hoạt động đầu cơ xuất phát từ sự gia tăng bất thường và đáng kể trong các ngôi nhà bỏ trống trong thị trường bất động sản dân cư.
Nếu thị trường không bị hấp dẫn bởi sự nhiệt tình đầu cơ, tỷ lệ trống sẽ không tăng cao hơn nhiều so với các chỉ tiêu lịch sử. Nếu nhà đã được mua cho mục đích đầu tư để kiếm tiền từ thu nhập cho thuê, nhà sẽ bị chiếm đóng sau khi mua và tỷ lệ trống sẽ không tăng lên. Sự gia tăng tỷ lệ trống sẽ dẫn đến áp lực giảm giá thuê, và cơ hội đầu tư - nếu nó đã tồn tại ban đầu (mà nó không) - sẽ biến mất với tiền thuê nhà giảm. Chỉ có một lời giải thích hợp lý để tăng giá nhà và tăng tiền thuê nhà trong một khoảng thời gian khi tỷ lệ trống nhà tăng 64%: người ta mua nhà để tăng lợi nhuận đầu cơ và khiến họ mất tích trong khi chủ nhân chờ giá tăng. [vi]
Khi giá nhà ngừng tăng vọt chóng mặt của họ, nhiều nhà đầu cơ tìm thấy mình với chi phí dịch vụ nợ hàng tháng lớn và không có thu nhập để bù đắp chi phí. Nhiều người đã chọn để bỏ trả các nghĩa vụ thế chấp của họ và cho phép tài sản được bán đấu giá tại nhà bị tịch biên. Nhiều người đã chọn để thuê các tài sản để giảm cống hàng tháng của họ, và họ đã trở thành chủ nhà tình cờ. Trong tiếng địa phương của thời gian, họ đã trở thành floplords-chân chèo biến chủ nhà.
Trở thành một floplord đã đầy những vấn đề. Đầu tiên, họ không bao gồm chi phí hàng tháng của họ, do đó, các khoản lỗ trên "đầu tư" tiếp tục gắn kết. Đối với những ngôi nhà được mua gần đỉnh cao trong năm 2006, tiền thuê chỉ bao trả một nửa chi phí sở hữu trừ khi người đầu cơ sử dụng Option ARM với tỷ lệ trêu ghẹo rất thấp (nhiều người đã làm). Trở thành một floplord là một hình thức từ chối thuận tiện để mất nhà đầu cơ vì họ tin rằng họ đã mua thời gian của mình cho đến khi giá tăng trở lại, cho phép họ bán sau đó hòa vốn hoặc lợi nhuận. Kể từ khi họ mua trong một mania đầu cơ, giá sẽ không phục hồi nhanh chóng và từ chối sớm phát triển thành sợ hãi, tức giận và cuối cùng chấp nhận số phận của họ. Một vấn đề khác của floplords phải đối mặt là sự thiếu kinh nghiệm của họ trong việc quản lý tài sản cho thuê. Hầu hết đã không bao giờ sở hữu hoặc quản lý một tài sản cho thuê, và không ai trong số họ mua tài sản với dự phòng này trong tâm trí. Họ thường tìm thấy những người thuê nhà nghèo không trả tiền thuê nhà một cách đáng tin cậy hoặc chăm sóc đúng chỗ cho tài sản đó. Điều này đã tạo ra nhiều khó khăn tài chính hơn và mất giá trị tài sản lớn hơn khi tài sản xấu đi do lạm dụng.
Các vấn đề về cho thuê không bị giới hạn trong floplords. Đôi khi người thuê nhà vô tội là những người phải chịu đựng. Nhiều floplords thu thập tiền gửi an ninh lớn và kiểm tra tiền thuê hàng tháng từ người thuê nhà và chưa thanh toán nghĩa vụ thế chấp của họ. Tình trạng này được gọi là "thuê lướt sóng", và nó là bất hợp pháp ở hầu hết các khu vực pháp lý, nhưng tội phạm này hiếm khi bị truy tố. Hầu hết thời gian, dấu hiệu đầu tiên một người thuê nhà đã cho rằng tiền thuê nhà của họ đã được lướt qua đã tìm thấy một thông báo tịch thu tài sản trên cửa trước của họ. Vào thời điểm thông báo, một vài tháng thanh toán tiền thuê đã mất hết và người thuê nhà đã bị trục xuất ngay sau khi tịch thu nhà. Người thuê nhà hiếm khi thu hồi tiền đặt cọc của họ.
Nhà làm hàng
Bất động sản hàng hóa là các mặt hàng có giá trị và chất lượng đồng nhất được sản xuất với số lượng lớn và được bán trong một thị trường mở. Mặc dù tất cả các bất động sản dân cư là duy nhất, nhưng những tài sản này trở thành mong muốn thống nhất bởi các nhà đầu tư bởi vì tất cả các giá bất động sản đều tăng trong suốt thời gian Bong bóng Nhà ở Lớn. Việc buôn bán bất động sản và hoạt động kinh doanh thị trường mở, nó truyền cảm hứng khiến cho những ngôi nhà bị mất danh tính của họ là nơi sinh sống và gọi về nhà. Nhà đã trở thành hộp vữa có thể giao dịch tương tự như thẻ chơi bóng chày, nơi mua bán không liên quan đến sở hữu và sử dụng và mọi thứ liên quan đến việc kiếm tiền trong giao dịch. [vii]
Trong một thị trường hàng hóa hoặc chứng khoán, các cuộc biểu tình không được hỗ trợ bởi các biện pháp định giá giảm trở lại các giá trị cơ bản. Nó là rất rõ ràng các cuộc biểu tình trong giá nhà không phải do một cuộc biểu tình trong các biện pháp xác định giá trị cơ bản của tiền thuê nhà hoặc thu nhập. Nhiều người quên mục đích chính của một ngôi nhà là cung cấp nơi trú ẩn - một thứ gì đó có thể thu được mà không có quyền sở hữu bằng cách thuê. Quyền sở hữu không còn là cung cấp nơi trú ẩn và thay vào đó trở thành một cách để tiếp cận một trong những thị trường hàng hóa lớn nhất và được đánh giá cao nhất thế giới: bất động sản nhà ở.
Thị trường hàng hóa nổi tiếng là dễ bay hơi. Trong thực tế, sự biến động này là sự rút ra chủ yếu của giao dịch hàng hóa. Nếu giá thị trường không di chuyển đáng kể, các nhà đầu tư sẽ không quan tâm đến thị trường và thanh khoản sẽ không có mặt. Nếu không có tính thanh khoản này, hedgers không thể bán hợp đồng tương lai và chuyển rủi ro cho các bên khác, và toàn bộ thị trường sẽ ngừng hoạt động. Thị trường hàng hóa tồn tại để chuyển rủi ro từ một bên không muốn nó cho một bên sẵn sàng chấp nhận rủi ro này cho tiềm năng lợi nhuận từ nó. Việc trao đổi hàng hóa kiểm soát sự biến động của thị trường thông qua việc điều chỉnh đòn bẩy. Đây là cuộc trao đổi đặt số tiền của một loại hàng hóa cụ thể được kiểm soát bởi một hợp đồng tương lai. Họ có thể tăng hoặc giảm lượng đòn bẩy để tạo ra mức độ biến động hấp dẫn đối với các nhà giao dịch. Nếu họ tạo ra quá nhiều đòn bẩy, tài khoản của các nhà giao dịch có thể bị xóa sổ bởi các biến động giá thị trường nhỏ. Nếu họ tạo ra đòn bẩy quá ít, thương nhân sẽ mất lãi.
Các nguyên tắc tương tự của đòn bẩy chi phối thị trường hàng hóa cũng tác động đến ảnh hưởng của hành vi của các nhà đầu cơ trong thị trường bất động sản dân cư. Nếu đòn bẩy là rất thấp (các khoản thanh toán lớn hoặc giới hạn CLTV thấp), thì các nhà đầu cơ phải sử dụng một lượng lớn tiền riêng của họ để nắm bắt những gì trở thành biến động giá tương đối nhỏ. Nếu đòn bẩy là rất cao (các khoản thanh toán nhỏ hoặc giới hạn CLTV cao), thì các nhà đầu cơ không phải bỏ ra nhiều tiền để nắm bắt những gì trở thành biến động giá tương đối lớn. Đòn bẩy (nợ) nhiều hơn có thể được áp dụng cho bất động sản dân cư, mức độ hoạt động đầu cơ mà thị trường sẽ thấy càng lớn. Ngoài ra, số tiền nhỏ hơn cần thiết để đầu cơ vào một thị trường nhất định, càng có nhiều người sẽ có thể làm như vậy bởi vì nhiều người hơn sẽ có số tiền cần thiết để tham gia. Khi người cho vay bắt đầu cung cấp tài chính 100%, đó là một lời mời mở để đầu cơ tràn lan. Điều này làm cho lợi tức đầu tư vô hạn bởi vì không có đầu tư được yêu cầu bởi các nhà đầu cơ, và nó loại bỏ tất cả các rào cản để nhập cảnh vào thị trường đầu cơ. Trong một thị trường hàng hóa được quản lý, nhà giao dịch chịu trách nhiệm cho mọi tổn thất trong tài khoản. Trong một thị trường thế chấp bị chi phối bởi các khoản thế chấp tiền mua không đòi hỏi, người cho vay kết thúc giả định trách nhiệm cho các khoản lỗ trong thị trường bất động sản nhà ở đầu cơ.
Thế chấp làm Tuỳ chọn
Hợp đồng quyền chọn cung cấp cho người giữ hợp đồng tùy chọn buộc nhà văn hợp đồng mua hoặc bán một tài sản cụ thể ở một mức giá nhất định. Một hợp đồng quyền chọn điển hình có ngày hết hạn, và nếu chủ hợp đồng không thực hiện quyền hợp đồng của mình vào một ngày nhất định, anh ta mất quyền hợp đồng của mình để làm điều đó. Một lựa chọn cho chủ sở hữu quyền mua là một "cuộc gọi" tùy chọn, và các tùy chọn cung cấp cho chủ sở hữu quyền bán là một "đưa" tùy chọn. Các nhà văn của các hợp đồng quyền chọn thường có được mức giá cao cho việc mạo hiểm rằng giá có thể đi ngược lại vị trí của họ và chủ hợp đồng có thể thực hiện quyền của mình. Người nắm giữ hợp đồng quyền chọn sẵn sàng trả khoản phí bảo hiểm này để hạn chế tổn thất của mình đối với phí bảo hiểm nếu khoản đầu tư không theo kế hoạch. Hầu hết các tùy chọn hết hạn vô giá trị.
Thế chấp đã đưa vào các đặc tính của các hợp đồng quyền chọn trong Bong bóng nhà ở lớn. Các nhà đầu cơ sử dụng 100% tài chính và ARM tùy chọn với tỷ lệ đặt cược thấp để giảm thiểu việc mua lại và giữ chi phí của một tài sản cụ thể. Số tiền nhỏ mà họ đã trả là "phí bảo hiểm", họ đã cung cấp cho người cho vay. Nếu giá tăng lên, nhà đầu cơ phải giữ tất cả lợi nhuận từ sự đánh giá cao, và nếu giá giảm, nhà đầu cơ có thể đơn giản rời khỏi thế chấp và chỉ mất chi phí thanh toán, đặc biệt khi khoản nợ này không phải , thế chấp tiền mua. Một nhà đầu cơ phương pháp khác và chủ nhà cũng được sử dụng là "tái cấp" tùy chọn tái cấp vốn. [viii] Cuối bong bóng khi giá gần đỉnh cao, nhiều chủ nhà đã tái tài trợ tài sản của họ và lấy 100% vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Trong quá trình này, họ đã mua “đặt” từ người cho vay: nếu giá giảm (họ đã làm), họ đã có số tiền bán hàng như thể họ đã bán tài sản ở đỉnh cao; nếu giá tăng, họ cũng phải giữ những lợi nhuận đó. Giá duy nhất cho tùy chọn "đặt" này là sự gia tăng nhỏ trong các khoản thanh toán hàng tháng mà họ phải thực hiện trên số tiền lớn mà họ tái cấp vốn. Trong thực tế, trên một cơ sở chi phí tương đối, phí bảo hiểm tính cho các nhà đầu cơ và chủ nhà là một phần nhỏ của phí bảo hiểm tương tự tùy chọn chi phí trên cổ phiếu. Tất nhiên, các khoản thế chấp không phải là các hợp đồng quyền chọn, và người cho vay không tự coi mình là phí bảo hiểm tùy chọn bán để hưởng lợi từ các khoản thanh toán phí bảo hiểm; tuy nhiên, các nhà đầu cơ chắc chắn đã xem các khoản thế chấp theo cách này và xử lý chúng theo đó.
Các tính năng tùy chọn "đặt" và "gọi" của các khoản thế chấp trong bong bóng là kết quả trực tiếp của tài trợ 100%. Các nhà đầu cơ và chủ nhà có quá ít để mất khả năng hành xử một cách có trách nhiệm khi tài trợ 100% có sẵn. Nếu không tăng chi phí cho các nhà đầu cơ thông qua các khoản trả trước hoặc giới hạn cho vay-to-giá trị về tái cấp vốn, các nhà đầu cơ sẽ sử dụng các sản phẩm thế chấp theo cách mà họ không dự định. Có rất nhiều bài học đắt tiền học được bởi người cho vay liên quan đến tài trợ 100% trong thời gian bong bóng nhà ở lớn.
Các giai đoạn đau buồn thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hành động tập thể của các cá nhân, và tâm lý của các thị trường có thể được chia nhỏ cho tâm lý của những người tham gia cá nhân tạo ra nó. Khi mức giá trong một sự sụp đổ thị trường tài chính, hầu hết mọi người mất tiền. Bất kỳ tổn thất nào cũng có ảnh hưởng tâm lý đến cá nhân khiến cô ấy phải trải qua đau buồn. Quá trình đau buồn thường được chia thành nhiều giai đoạn chồng chéo: từ chối, giận dữ, thương lượng và chấp nhận. Những giai đoạn này cũng rõ ràng trong tâm lý đại chúng của thị trường.
Khi giá giảm đầu tiên, những người tham gia thị trường cá nhân cảm thấy bối rối và cố gắng tránh sự thật. Họ cảm thấy bị từ chối. Điều này được thúc đẩy bởi sự sợ hãi (hoặc sự thật) họ có thể đã sai khi mua hàng khi họ đã làm, và họ có thể mất tiền. Họ tìm cách để dập tắt những nỗi sợ này. Thay vì cố gắng đánh giá khách quan các sự kiện để xác định liệu hành vi thị trường bất ngờ là bắt đầu một xu hướng mới, hầu hết người tham gia thị trường sẽ tìm kiếm dữ liệu phù hợp với đánh giá ban đầu của họ. Từ chối là một phản ứng tự nhiên, nhưng nó là một phản ứng rất tốn kém khi áp dụng cho thị trường tài chính.
Khi giá giảm ban đầu trên thị trường bắt đầu cho thấy dấu hiệu của một xu hướng mới, người tham gia thị trường trở nên đáng sợ. Họ làm việc để duy trì sự từ chối của họ, nhưng có những khoảnh khắc khi sự thật khủng khiếp không thể được chứa đựng. Giọng nói nhỏ, đáng sợ bên trong mỗi người mua trở nên to hơn và to hơn. Điều này sôi sục vào sự tức giận, thất vọng và lo âu. Cá nhân tuyệt vọng đang tìm cách để duy trì sự phủ nhận, nhưng thực tế trở nên mạnh mẽ hơn là phủ nhận. Cô tưởng tượng ra khả năng thực tế mà cô đang cố phủ nhận là sự thật. Điều này dẫn đến trầm cảm và tách rời vì thực tế là quá đau đớn để chấp nhận. Nỗi buồn của sự mất mát tưởng tượng thường bị đàn áp hoặc bị che phủ bởi một veneer giận dữ.
Cuối cùng, "như là đi được khó khăn, khó khăn có được đi," và cá nhân tìm cách để có được ra khỏi vấn đề thông qua thương lượng tình cảm. Hành vi này thường mang hình thức đàm phán với Fate hoặc thị trường. Một ví dụ thú vị về hành vi này là mua một bức tượng Thánh Giuse. [ix] chôn cất bức tượng này trong sân là nghĩa vụ phải bảo đảm phước lành của Thiên Chúa và đảm bảo bán hàng nhanh chóng. Một số sẽ có hành động hiệu quả hơn. Có lẽ nó đang giảm giá chào bán, hoặc lấy tài sản ra khỏi thị trường và thực hiện một số cải tiến để “gia tăng giá trị”. Một số sẽ không hành động, và họ quay trở lại với sự từ chối vì thị trường "quay lại sớm". đã chọn giảm giá của họ như là một phần của thương lượng của họ có thể nhận ra với tổn thất tối thiểu (giả sử họ thấp hơn nó đủ để thực sự bán). Những người chọn các khóa học hành động khác, mất nhiều tiền hơn.
Trong quá khứ thị trường giảm mỗi cá nhân đạt được sự chấp nhận của thực tế thị trường. Một số đã chọn tiếp tục thực hiện thanh toán cho "đầu tư" của họ và chờ đợi thị trường con gấu. Sau hậu quả của bong bóng ven biển đầu những năm 90, nhiều người bán chấp nhận thị trường là thị trường của người mua, và nhiều người bán đã chọn tiếp tục thanh toán và giữ tài sản của họ. Những người đã chọn giữ tài sản của họ trong Great Housing Bubble không có khả năng thực hiện các khoản thanh toán này, và tài sản đã trở thành việc bán cưỡng bức tại một cuộc đấu giá tịch biên nhà. Một số cá nhân đã chấp nhận và chọn bán tài sản của họ một mình.
Lý thuyết tài chính hành vi trong thị trường bất động sản
Tài chính hành vi đã từ bỏ nhiệm vụ của lý thuyết thị trường hiệu quả để tìm một mô hình toán học hợp lý để giải thích biến động về giá tài sản. Thay vào đó, tài chính hành vi tìm đến tâm lý học để giải thích định giá tài sản và tại sao giá cả tăng và giảm. Đại diện chính của hành vi thị trường được đưa ra bởi tài chính hành vi là mô hình phản hồi giá cả đến giá: giá tăng lên vì giá đã tăng và giá giảm vì giá đã giảm. Nếu các nhà đầu tư đang kiếm tiền vì giá tài sản tăng lên, các nhà đầu tư khác chú ý đến lợi nhuận đang được thực hiện và họ cũng muốn thu lợi nhuận đó. Họ mua tài sản và giá tiếp tục tăng. Giá càng cao và thời gian càng kéo dài, sự chú ý càng được mang đến cho những thay đổi giá tích cực và càng nhiều nhà đầu tư muốn tham gia. Các nhà đầu tư này không mua vì họ cho rằng tài sản có giá trị khá cao, họ đang mua vì giá trị đang tăng lên. Họ cho rằng các nhà đầu tư hợp lý khác phải là giá đấu thầu cao hơn, và trong tâm trí họ, họ “mượn” chuyên môn tập thể của thị trường. [xii] Trong thực tế, họ chỉ đang theo đàn. Đàn sau đây từ lâu đã là một kỹ thuật đầu tư hợp lệ được các thương nhân gọi là “động lực” đầu tư. [xiii] Nó không được đầu tư bởi bất kỳ định nghĩa thông thường nào bởi vì nó dựa hoàn toàn vào việc nắm bắt những thay đổi về giá đầu cơ. Thành công hay thất bại thường kéo dài khi biết khi bán. Đây không phải là chiến lược “mua và giữ”.
Lý thuyết thị trường hiệu quả giải thích hành vi của giá tài sản trong một thị trường điển hình, nhưng khi thay đổi giá bắt đầu phản hồi về chính nó, tài chính hành vi là lý thuyết duy nhất giải thích hiện tượng này. Thường có một yếu tố kết tủa gây ra sự phá vỡ với mô hình bình thường và giải phóng tether từ định giá cơ bản. Trong bong bóng nhà ở lớn, yếu tố kết tủa chính là giảm lãi suất. Các yếu tố kết tủa chỉ đơn giản là hoạt động như một chất xúc tác để có được giá cả di chuyển. Khi một xu hướng định hướng được đặt ra, thì phản hồi giá cả đến giá có thể tiếp quản. Nhận thức về định giá cơ bản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai và tài sản luôn được coi là bị đánh giá thấp. Thường có những nỗ lực dũng cảm và ngu xuẩn để biện minh cho những định giá này và cung cấp một sự hợp lý hóa cho hành vi phi lý. Nhiều người chứng kiến sự kiện cho rằng “tiền thông minh” phải biết điều gì đó, và có một niềm tin rộng rãi về giá không thể tăng quá nhiều mà không có lý do chính đáng. Tâm trí đàn em đã kết thúc.
Tâm lý xã hội là yếu tố quan trọng trong việc truyền tải sự bùng nổ và hưng phấn đầu cơ; tuy nhiên, nhận thức về thực tế này bởi những người tham gia thị trường là không phổ biến. Hầu hết các cá nhân đều tăng giá lên một số yếu tố cơ bản trong khi các biến động giá thực tế chủ yếu là do tâm lý đại chúng. (Case & Shiller, Hành vi của người mua nhà trong thị trường bùng nổ và bùng nổ, 1988)
Karl Case và Robert Shiller lưu ý (Case & Shiller, Có một bong bóng trong thị trường nhà ở, 2004) 90% hoặc nhiều hộ gia đình dự kiến giá nhà sẽ tăng trong năm sau trong cuộc biểu tình giá. Đó là kỳ vọng của sự đánh giá cao 10 năm nổi bật nhất. Những người tham gia thị trường trong các thị trường bong bóng ven biển dự kiến tăng trung bình hàng năm gần 10% trong năm. Điều này có nghĩa là gấp ba lần giá trong khoảng thời gian 10 năm.
(Miles, 2004)
Trong báo cáo Tâm lý và Thị trường An ninh Nhà đầu tư (Daniel, Hirshleifer, & Subrahmanyam, 1998), các tác giả cho rằng các nhà đầu tư có hai thành kiến ảnh hưởng tiêu cực đến quyết định tài chính của họ. và phân tích liên quan đến giá tài sản, và họ có một tự phân bổ hoặc tự tin vào bản thân khiến họ quá tự tin trong kết quả đầu tư của họ. Trong ngắn hạn, mọi người đi vào phủ nhận bởi vì họ quá tự tin về hướng của thương mại.
Những cuốn sách hay nhất để hiểu suy nghĩ của một nhà giao dịch chuyên nghiệp là những cuốn sách của tác giả Mark Douglas (Douglas, Nhà kinh doanh có kỷ luật, Phát triển thái độ chiến thắng, 1990) và (Douglas, Trading in the Zone, 2000). Ông đưa ra các vấn đề về tình cảm của giao dịch một cách chi tiết.
(Mints, 2006) Theo Victor Mints trong nghiên cứu của ông về thị trường nhà ở Moscow, số lượng nhà trống được tổ chức để bán bởi các nhà đầu cơ cho thấy mô hình tương tự như Hoa Kỳ.
Trong lý thuyết Prospect Paper của họ: Phân tích quyết định theo rủi ro (Kahneman & Tversky, Prospect Theory: Phân tích quyết định theo rủi ro, 1979), các tác giả lưu ý xu hướng của những người thừa cân sự kiện xác suất thấp góp phần vào sự hấp dẫn bảo hiểm và cờ bạc. Vào cuối cuộc biểu tình của bong bóng nhà ở lớn khi giá ngừng tăng, nó trở nên rõ ràng rằng một cuộc biểu tình hồi sinh không phải là rất có khả năng; tuy nhiên, nhiều người vẫn mua vào với dự đoán về sự phục hồi này bởi vì 100% tài chính đã có sẵn và họ có xu hướng thừa cân xác suất của một cuộc biểu tình.
Trong báo cáo về nguy cơ đạo đức trong chuyển đổi vốn chủ sở hữu (Shiller & N.Chúng ta, Moral Hazard trong Chuyển đổi Vốn chủ sở hữu, 1998), Robert J. Shiller và Allan N.Chúng tôi ghi lại các vấn đề về mặt đạo đức trong việc tái cấp vốn như sau "Chuyển đổi vốn chủ sở hữu như hiện nay được thành lập hoặc đề xuất thường không giải quyết tốt với các vấn đề tiềm năng của mối nguy hiểm đạo đức. Một khi chủ nhà biết rằng nguy cơ thị trường kém hiệu quả của nhà của họ được sinh ra bởi các nhà đầu tư, họ có một động cơ để bỏ bê để thực hiện các bước để duy trì giá trị của ngôi nhà. Do đó, họ có thể tạo ra những tổn thất nghiêm trọng trong tương lai cho các nhà đầu tư. ”Họ bỏ lỡ những vấn đề nghiêm trọng nhất dẫn đến thua lỗ cho người cho vay, việc“ đặt ”do người vay thực hiện. Có những rủi ro đạo đức rõ rệt trong tái tài trợ tiền mặt; chúng thậm chí còn nghiêm trọng hơn những gì được ghi trong bài báo này.
Tác giả có một thời gian khó tin rằng một vị thần sẽ can thiệp vào một thị trường tài chính dựa trên việc mua một thần tượng. Nó không phải là đáng ngạc nhiên một mê tín dị đoan như thế này sẽ mọc lên một khi nhà bắt đầu được giao dịch thường xuyên hơn. Có những huyền thoại về việc thực hành trở lại hàng trăm năm, nhưng tham chiếu đến thực hành chỉ quay trở lại đầu những năm 1980 - một thời gian tương ứng với sự sụt giảm sau khi bong bóng bất động sản California đầu tiên. http://www.snopes.com/luck/stjoseph.asp
Phần lớn lịch sử của lý thuyết thị trường hiệu quả được trình bày trong bài báo của Robert Shiller (Shiller, Từ lý thuyết thị trường hiệu quả đến tài chính hành vi, 2002), “Lý thuyết thị trường hiệu quả đạt đến đỉnh cao của sự thống trị trong giới học thuật vào khoảng những năm 1970. Đức tin trong lý thuyết này đã bị xói mòn bởi một loạt các khám phá về dị thường, nhiều người trong thập niên 1980, và bằng chứng về sự biến động vượt trội của lợi nhuận. Tài chính tài chính trong thập kỷ này và sau đó cho thấy một cái nhìn sắc thái hơn về giá trị của lý thuyết thị trường hiệu quả, và, bắt đầu từ những năm 1990, một nghiên cứu về tài chính hành vi. Một số phát triển quan trọng trong thập niên 1990 và gần đây bao gồm các lý thuyết phản hồi, mô hình tương tác tiền thông minh với các nhà đầu tư thông thường và bằng chứng về những trở ngại đối với tiền thông minh. ”Một trong những giấy tờ đột phá đầu những năm 1990 đã ảnh hưởng đến sự thay đổi tư duy kinh tế thị trường tài chính hành vi là công trình của David Porter và Vernon Smith (Porter & Smith, 1992) về kỳ vọng giá trong thị trường tài sản thử nghiệm với hợp đồng tương lai. Trong bài báo này, các tác giả đã chứng minh sự biến động của lợi nhuận là quá mức khi giá tách ra rất nhiều từ giá trị cơ bản và ở lại tách ra trong thời gian dài.
Trong các dị thường trên giấy: Hiệu ứng ưu đãi, Bối cảnh thua lỗ, và trạng thái Quo Bias (Kahneman, Knetsch, & Thaler, hiệu ứng ưu đãi, mất mát, và trạng thái Quo Bias, 1991), các tác giả, Daniel Kahneman, Jack L Knetsch, và Richard H. Thaler, bắt đầu đặt nền tảng cho lý thuyết tài chính hành vi bằng cách ghi lại nhiều dị thường mà lý thuyết thị trường hiệu quả không giải thích được, “Kinh tế có thể được phân biệt với các ngành khoa học xã hội khác bằng niềm tin rằng hành vi nhất (tất cả?) có thể được giải thích bằng cách giả định rằng các đại lý có các ưu đãi ổn định, được xác định rõ và đưa ra các lựa chọn hợp lý phù hợp với các ưu tiên đó trên thị trường (cuối cùng) rõ ràng. Một kết quả thực nghiệm đủ điều kiện như là một điều bất thường nếu 'rất khó để' hợp lý hoá ', hoặc nếu giả định đáng tin cậy là cần thiết để giải thích nó trong mô hình. ”
Trong bài báo Học hỏi từ hành vi của người khác: Sự phù hợp, mốt nhất thời, và Cascade thông tin (Bikhchandani, Hirshleifer, & Welch, 1998), các tác giả, Sushil Bikhchandani, David Hirshleifer và Ivo Welch, mô tả hiện tượng của hành vi đàn và học cách quan sát. Phần lớn việc học của con người được thực hiện thông qua quan sát và bắt chước người khác. Kỹ năng sống sót có giá trị này dẫn đến hành vi đàn gia súc được quan sát thấy trên thị trường tài chính. Đó là động lực đằng sau vòng phản hồi giá cả để trả cho sự thịnh vượng không hợp lý.
Trong giá nhà, nguyên tắc cơ bản và bong bóng (Black, Fraser, & Hoesli, 2006), hành vi của các nhà đầu tư đà được mô tả như là bằng chứng chống lại tính hợp lý trên thị trường. Đối với nhà đầu cơ nghiệp dư điển hình, điều này chắc chắn đúng, nhưng đối với các nhà giao dịch đà đã học cách mua và bán để kiếm lời từ động lượng, đó là một phương pháp đầu cơ hợp lý và có lợi nhuận.
Lý thuyết thị trường hiệu quả trong bất động sản
Lý thuyết thị trường hiệu quả là ý tưởng cho rằng giá tài sản đầu cơ luôn kết hợp thông tin tốt nhất về giá trị cơ bản và giá thay đổi chỉ vì thông tin mới đi vào thị trường và nhà đầu tư hành động một cách thích hợp, hợp lý liên quan đến thông tin này. [x] Ý tưởng này thống trị các lĩnh vực học thuật vào đầu những năm 1970. Lý thuyết thị trường hiệu quả là một nỗ lực thanh lịch để kết nối giá tài sản với nguyên tắc cơ bản thông qua quan điểm chung rằng mọi người sẽ không cư xử theo cách phi lý với tiền của họ trên thị trường tài chính. Lý thuyết này được đóng gói bởi mô hình “đầu tư giá trị” phổ biến trong phần lớn cộng đồng đầu tư.
Trong một thị trường hiệu quả, giá cả được chia sẻ để xác định giá trị cơ bản. Nếu giá giảm dưới mức nhận thức của thị trường về giá trị cơ bản, thì người mua sẽ tham gia thị trường và mua tài sản cho đến khi giá đạt đến giá trị nhận thức của họ. Nếu giá tăng cao hơn nhận thức của thị trường về giá trị cơ bản, thì người bán sẽ tham gia thị trường để bán tài sản với giá tăng cao. Lý thuyết thị trường hiệu quả giải thích phần lớn hành vi thị trường, nhưng nó có một lỗ hổng lớn làm cho nó không hoạt động như một công cụ dự báo: nó không giải thích những trường hợp khi giá trở nên rất dễ bay hơi và tách khỏi định giá cơ bản của chúng. Điều này trở nên rõ ràng một cách đau đớn khi những người theo thuyết lý thuyết đưa ra các số liệu mới để biện minh cho những định giá cơ bản mà sau này chứng minh là hoàn toàn sai lầm. [xi] Những nỗ lực thất bại trong việc giải thích những bất thường với lý thuyết thị trường hiệu quả dẫn đến một mô hình mới: lý thuyết tài chính hành vi.
 |
| Phân tích chu kỳ bất động sản | Tâm lý thị trường bong bóng |
Với bất kỳ tổn thất nào, một cá nhân phải trải qua một quá trình. Vì thị trường bất động sản là hành động tập thể của những cá nhân này, thị trường bất động sản trải nghiệm cùng một giai đoạn tâm lý rõ ràng trong hành động giá cả. Lý thuyết thị trường hiệu quả cố gắng giải thích hành động giá thị trường thông qua hành động tập thể của những người tham gia thị trường hợp lý. Lý thuyết này không giải thích được hành vi phi lý được trưng bày trong các thị trường bong bóng. Lý thuyết tài chính hành vi tìm cách giải thích sự thịnh vượng không hợp lý. Hành động giá trong một bong bóng có tác động khác đến niềm tin và hành vi của cá nhân và xã hội nói chung. Những niềm tin và hành vi này có thể trở thành bệnh lý trong tự nhiên dẫn đến đau khổ và các vấn đề xã hội. Như với bất kỳ hình thức khó khăn hàng loạt, có những cuộc gọi cho hành động của chính phủ mà dẫn đến các đề xuất cho cứu trợ và hy vọng sai lầm giữa các dân chúng.
Đầu cơ hay đầu tư?
Bất động sản nhà ở do chủ sở hữu chiếm đóng được nhiều người xem là đầu tư tốt. [ii] Realtors thường sử dụng ý tưởng này như là một phần của sân bán hàng của họ. Như đã đề cập trước đây, chế độ xem này là đáng tin cậy và đó là một trong những niềm tin chịu trách nhiệm tạo bong bóng giá tài sản. Để hiểu tại sao ngôi nhà không phải là một khoản đầu tư lớn trong hầu hết các trường hợp, người ta cần hiểu sự khác biệt giữa đầu tư và đầu cơ.
Đầu tư là một tài sản được mua để có được dòng tiền dự đoán và nhất quán. Điều này sẽ bao gồm những thứ như trái phiếu và tài sản cho thuê hoặc thậm chí tiền mặt trong một tài khoản tiết kiệm. Giá trị của tài sản dựa trên dòng tiền và giá trị này có thể được xác định theo một số cách. Đối với một phân tích "điểm trong thời gian", phân chia đơn giản sẽ mang lại tỷ lệ hoàn vốn (lợi nhuận = thu nhập / đầu tư). Rủi ro được đánh giá bằng cách so sánh tỷ lệ lợi tức đầu tư với tỷ suất hoàn vốn an toàn có thể nhận được trong tài khoản tiết kiệm hoặc trái phiếu chính phủ. Đối với các cấu trúc tài chính phức tạp hơn, giá trị có thể được xác định bởi một quá trình được gọi là phân tích dòng tiền chiết khấu. Giá bán tại thời điểm bố trí thường không phải là yếu tố chính trong quyết định đầu tư, đặc biệt nếu việc xử lý cuối cùng là nhiều năm trong tương lai. Trên thực tế, các khoản đầu tư thực sự không bao giờ cần phải được bán để sinh lời. Như Warren Buffet lưu ý, "Tôi mua với giả định rằng họ có thể đóng cửa thị trường vào ngày hôm sau và không mở lại thị trường trong năm năm." [Iii] Trái ngược với đầu tư, đầu cơ là mua một tài sản để bán vào một ngày sau đó ở mức giá cao hơn (Thực tế, bạn cũng có thể suy đoán bằng cách bán trước và mua sau trong một quá trình được gọi là "bán ngắn"). Các tài sản đầu cơ không được định giá dựa trên dòng tiền mà thay vào đó được định giá dựa trên xác suất bán được sau này để có lợi nhuận. Nhà có thể được mua như một khoản đầu tư với giá hợp lý, nhưng thường khi người ta mua bất động sản họ đang tham gia vào đầu cơ dựa trên niềm tin họ sẽ có thể bán nhà để kiếm lợi nhuận sau này.
Kể từ 1890 ngôi nhà đã đánh giá cao 0,7% so với tỷ lệ lạm phát chung. Về giá trị nhà dài hạn được gắn với thu nhập bởi vì hầu hết mọi người mua nhà với các khoản thế chấp mà họ phải đủ điều kiện dựa trên thu nhập của họ. Lạm phát theo kịp với tăng trưởng tiền lương bởi vì mọi người sẽ tăng giá hàng hóa và dịch vụ với thu nhập sẵn có của họ. Vì vậy, về giá nhà dài hạn, tiền lương và lạm phát tất cả di chuyển trong buổi hòa nhạc. Có những biến động ngắn hạn trong mối quan hệ này do sự thay đổi về điều kiện tài chính, mô hình di chuyển, việc làm, giới hạn địa phương về xây dựng và sự thịnh vượng bất hợp lý, nhưng bất kỳ sai lệch nào như vậy sẽ được sửa đổi theo thời gian bởi lực lượng thị trường. Là một khoản đầu tư, nhà ở phục vụ như một hàng rào chống lại tác động ăn mòn của lạm phát, nhưng trong sự đánh giá dài hạn nhiều hơn vượt quá tỷ lệ chung của lạm phát là không thể. Về vấn đề này, nhà ở tốt hơn một chút so với các tài khoản tiết kiệm như một loại tài sản, và chúng thấp hơn so với cổ phiếu hoặc trái phiếu trong dài hạn.
Đòn bẩy và nợ trong bất động sản
Là một đầu tư đầu cơ, bất động sản nhà ở có tiềm năng tạo ra hoặc mất một khoản tiền khổng lồ do tác động của đòn bẩy tài chính (nợ). Nhà thường được thừa hưởng ở mức 80% giá trị của chúng. Trong bong bóng nhà ở lớn, đòn bẩy này thường được cung cấp tại 100% bởi nhiều người cho vay khác nhau. Đòn bẩy là một đồng minh mạnh mẽ khi giá tăng, nhưng đòn bẩy hoạt động mạnh mẽ chống lại nhà đầu cơ khi giá giảm. Ví dụ, nếu một ngôi nhà được thừa hưởng 80% và nó tăng giá trị 5% trong một năm, thì lợi nhuận của nhà đầu tư thực sự là 25% do hệ số nhân 5 lần tạo ra bởi đòn bẩy. Với hiệu quả của đòn bẩy, đầu cơ vào nhà ở có thể vượt xa bất kỳ chiến lược đầu tư cạnh tranh nào. Tuy nhiên, nghịch đảo cũng đúng. Nếu một ngôi nhà được thừa hưởng 80% và nó giảm giá trị 5% trong một năm, sự mất mát cho chủ đầu tư là 25% số tiền trả của mình, không chỉ 5% nhà bị từ chối về giá trị. Đòn bẩy phóng đại cả lợi nhuận và rủi ro của bất kỳ liên doanh đầu cơ nào.
Một trong những người cho vay sai lầm tồi tệ nhất được thực hiện trong thời gian bong bóng nhà ở lớn là cho phép tài trợ 100% và các khoản vay trả dần âm. Đây là một lợi ích cho các nhà đầu cơ vì nó cho phép họ tham gia vào thị trường mà không có bất kỳ vốn tự có nào và cho phép họ nắm giữ các tài sản đầu cơ với một khoản chi phí dịch vụ nợ tối thiểu. Thêm vào đó, có ý tưởng ngầm rằng họ sẽ chỉ đơn giản là mặc định nếu thỏa thuận đã không đi theo lợi của họ (mà tất nhiên nhiều người đã làm). Kết hợp những sự kiện này với việc loại bỏ gần như tiêu chuẩn bảo lãnh tiền vay cho phép bất kỳ ai tham gia, và các điều kiện hoàn hảo cho việc đầu cơ tràn lan, tăng giá tự nhiên và nhiều nhu cầu đầu cơ mà nhiều giao dịch mua nhà mới và hiện tại vẫn còn trống.
Tại sao các nhà đầu cơ thất bại
Mặc dù giá tăng đột biến lớn trong hai năm cuối cùng của bong bóng do đầu cơ hoang dã, hầu hết các nhà đầu cơ sẽ mất rất nhiều tiền. Các nguyên nhân được bắt nguồn từ những cảm xúc cơ bản của con người mà làm việc chống lại việc đưa ra quyết định đúng đắn để lợi nhuận trong một thị trường đầu cơ. Thời điểm một tài sản đầu cơ được mua và người đầu cơ đã chiếm một vị trí trên thị trường, cảm xúc ngay lập tức được phát. Nếu giá bán lại tiềm năng trên thị trường đang tăng lên, phản ứng tự nhiên là muốn nhiều hơn nữa. Greed mất hơn và tài sản được mạnh mẽ thèm muốn bởi các nhà đầu cơ. Nếu có thể, nhà đầu cơ sẽ mua thêm nội dung được đề cập. Điều này là phổ biến trong bong bóng khi mọi người sẽ lấy vốn chủ sở hữu từ một tài sản và mua thêm bất động sản nhà ở. Vấn đề với phản ứng cảm xúc tự nhiên này là nó ngăn cản người đầu cơ bán tài sản và lấy lợi nhuận khi họ có sẵn. Những người thành công kiếm sống tham gia vào các thị trường đầu cơ đã học cách ghi đè bản năng tự nhiên này và bán khi cảm xúc của họ đang yêu cầu họ mua nhiều hơn. Nhà đầu cơ bất động sản dân cư trung bình không có kỷ luật hoặc nhận thức này. Anh ta sẽ giữ tài sản qua thời gian tốt đẹp.
Khi giá bắt đầu rơi vào một thị trường đầu cơ, hầu hết các nhà đầu cơ ngay lập tức mất hiệu lực từ chối. Họ được khen thưởng về mặt tình cảm bằng cách mua và nắm giữ tài sản, họ không thấy lý do gì để tin rằng những dấu hiệu đầu tiên của một thị trường đang suy giảm là bất kỳ điều gì khác ngoài một sự sai lầm tạm thời. Khi giá tiếp tục giảm, cảm xúc thay đổi: sợ hãi bắt đầu leo lên, và trận chiến giữa sự từ chối và sợ hãi diễn ra tốt đẹp qua điểm hòa vốn nơi người đầu cơ có thể đóng vị trí mà không mất tiền. [iv] Khi giá giảm hơn nữa, nỗi sợ hãi bắt đầu có một số lượng cảm xúc và người đầu cơ bắt đầu cảm thấy đau đớn. Khi giá giảm hơn nữa, nhiều cơn đau sẽ gây ra cho nhà đầu cơ. Phản ứng tự nhiên đối với đau là gì? Đẩy nó đi. Khi đầu tư mang tính đầu cơ trở nên đau đớn, phản ứng tự nhiên là muốn loại bỏ nó. Điều này sẽ nhắc người đầu cơ bán tài sản chỉ sau khi anh ta bị mất tiền. Cảm xúc của người đầu cơ luôn làm việc chống lại họ. Khi tài sản tăng giá họ muốn nhiều hơn, và khi nó đang giảm giá họ muốn ít hơn. Đây là một phản ứng tự nhiên, và nó là nguyên nhân chính gây thiệt hại trong các thị trường đầu cơ. Đây là lý do tại sao hầu hết các nhà đầu cơ đều thất bại.
Hai loại nhà đầu tư bất động sản
Có hai loại nhà đầu tư bất động sản thực sự: Rent Savers và Cashflow Investors. Hai nhóm này sẽ tham gia vào thị trường bất động sản mà không tính đến sự tăng giá trong tương lai bởi vì tiền tiết kiệm hoặc dòng tiền dương đảm bảo giá mua của tài sản. Những người này phần lớn là miễn dịch với các pratfalls tình cảm của các nhà đầu cơ vì giá trị của khoản đầu tư cho họ không phụ thuộc vào một lợi nhuận để được thu hút khi tài sản được bán. Họ sẽ nắm giữ tài sản thông qua bất kỳ sự giảm giá nào vì họ không cảm thấy đau khi giá giảm. Vì các nhà đầu tư này sẽ mua nhà ngay cả khi giá giảm, họ là những người chuyển sang tạo đáy và kết thúc chu kỳ giảm giá.
Trong một thị trường suy giảm, một thị trường mà theo định nghĩa có nhiều hàng tồn kho phải bán hơn là có người mua để hấp thụ nó, phải mất một dòng người mua mới để khôi phục số dư. Vì nó là ngu ngốc để mua với kỳ vọng tăng giá trong một thị trường giảm, những người mua đã điên cuồng đấu thầu lên các giá trị của tài sản trong cuộc biểu tình đáng chú ý là vắng mặt trên thị trường. Ngoại trừ những người bắt dao không thường xuyên, những người mua tiềm năng này chỉ đơn giản là không mua. Sự vắng mặt của người mua này kéo dài sự suy giảm khi nó bắt đầu. Thêm vào đó các nhà bị tịch thu không thể tránh khỏi trong một sự suy giảm giá, và kết quả là một xoắn ốc xuống dốc bất tận. Phải mất Rent Savers và các nhà đầu tư Cashflow nhập vào thị trường để cung cấp hỗ trợ, phá vỡ chu kỳ và tạo ra một đáy.
Người thuê nhà Savers là những người mua vào thị trường khi ít tốn kém hơn để thuê. Nó không quan trọng đối với những người này những gì nhà sẽ thương mại cho trên thị trường trong tương lai. Họ không mua với tưởng tượng của sự đánh giá cao. Họ chỉ biết họ đang tiết kiệm tiền cho thuê, và đó là đủ tốt cho họ. Dòng tiền Nhà đầu tư có một chương trình nghị sự khác; họ muốn chuyển lợi nhuận hàng tháng từ quyền sở hữu. Đối với họ, chi phí sở hữu phải ít hơn tiền thuê nhà hiện hành để họ có thể hoàn vốn đầu tư cổ phần. Cashflow Các nhà đầu tư tạo thành một đáy bền. Nếu giá giảm xuống đủ thấp để nhóm này tham gia vào thị trường thì dòng vốn đầu tư có thể là bất thường.
Mức hỗ trợ người mua bất động sản
Khi nào người thuê nhà Savers và Cashflow Nhà đầu tư chuyển sang một thị trường và tạo ra một đáy? Khi giá thuê so sánh đi thẳng hàng với tổng chi phí sở hữu, Rent Savers gia nhập thị trường và bắt đầu mua bất động sản. Nó làm cho tinh thần cho họ để làm như vậy bởi vì quyền sở hữu trở thành một khoản tiết kiệm hơn cho thuê (do đó thuật ngữ thuê Saver). "Trở lại" về đầu tư là hàng rào chống lại lạm phát mà Rent Saver thu được bằng cách khóa chi phí nhà ở với khoản vay thế chấp 30 năm, lãi suất cố định, toàn phân bổ. Khi giá thuê trong khu vực tiếp tục tăng, các chi phí này không phải do Rent Saver tiết kiệm. Bằng cách sử dụng khái niệm giá thuê, Rent Savers sẽ tham gia thị trường khi tỷ lệ này giảm xuống còn 154 (dựa trên các điều khoản tài chính có sẵn trong năm 2007). Sẽ có một số người mua nhập giá cao hơn, nhưng sẽ không đủ để họ ổn định thị trường. Phải mất một mức giá giảm đến mức mà nó rẻ hơn để sở hữu hơn là thuê trước khi đủ người mua mới thâm nhập vào thị trường để tạo đáy. Tuy nhiên, có một số tài sản mà Rent Savers sẽ không mua vì họ thực sự không muốn sống trong đó. Điều này bao gồm nhà ở tạm thời như căn hộ hoặc chung cư nhỏ như căn hộ. Giá trên các tài sản này thường sẽ giảm xuống dưới mức hòa vốn là 154 cho thuê của chủ sở hữu cho đến khi họ đạt đến mức giá mà các nhà đầu tư Cashflow sẽ mua chúng làm tài sản cho thuê. Vì các nhà đầu tư không muốn chỉ đơn thuần là phá vỡ, giá cả phải đủ thấp để tỷ lệ cho thuê vượt quá chi phí sở hữu đủ để cung cấp lợi nhuận trên vốn của nhà đầu tư. Trong lịch sử, tỷ lệ giá cho thuê từ 100-120 được yêu cầu để tạo ra các điều kiện cần thiết để thu hút vốn của các nhà đầu tư dòng tiền.
Khi nói đến thời gian để xem xét việc mua một căn nhà, mỗi người nên đánh giá xem động lực của họ có phải là một trong những nhà đầu tư hay một người đầu cơ hay không. Đầu tư vào bất động sản đòi hỏi một đánh giá chính xác về doanh thu (hoặc tiết kiệm) và các chi phí liên quan đến tài sản. Nếu dòng tiền từ tài sản đảm bảo việc mua khoản đầu tư - không tính đến giá trị tài sản trong tương lai - thì đó là một khoản đầu tư thực sự, và rủi ro về quyền sở hữu bị giảm đi nhiều. Nếu giá trị bán lại tài sản của tài sản giảm, giá trị đầu tư vẫn sẽ ở đó, và nhà đầu tư sẽ không cảm thấy đau đớn và không có áp lực bán. Ngược lại, đầu cơ là trò chơi của kẻ thua cuộc, và nếu động lực là để nắm bắt được sự đánh giá trong tương lai, thì có khả năng nó không thể diễn ra theo kế hoạch vì cảm xúc của một nhà đầu cơ sẽ gây ra sự bán hàng vào thời điểm tồi tệ nhất có thể. Một số ít có thể đặt cảm xúc của họ sang một bên và đánh giá đúng thị trường và giao dịch tài sản, nhưng hầu hết những người thu lợi từ đầu cơ chỉ đơn giản là bán vào đúng thời điểm do hoàn cảnh của cuộc sống. Trong ngắn hạn, họ nhận được may mắn. Những người mua trễ trong cuộc biểu tình và đang nắm giữ tài sản trong khi họ trôi dạt xa hơn và xa hơn nữa - họ không may mắn như vậy.
Nhà thương mại
Trong bong bóng nhà ở lớn, nhiều nhà đầu cơ đã cố gắng kiếm tiền thông qua các nhà kinh doanh. Đại đa số các thương nhân này không phải là chuyên gia mà là những người nghiệp dư nghĩ rằng họ có thể là những người chuyên nghiệp. Hầu hết những người nghiệp dư đã mất tiền vì họ không hiểu những gì nó cần để thành công trong một thị trường đầu cơ. [v] Sự khác biệt đầu tiên và rõ ràng nhất trong chiến lược đầu tư giữa các nhà giao dịch chuyên nghiệp và những người nghiệp dư trong công chúng là thời gian nắm giữ của họ. Thương nhân mua với mục đích bán cho một lợi nhuận vào một ngày sau đó. Các nhà giao dịch biết lý do tại sao họ tham gia giao dịch và họ cũng có chiến lược thoát ra khỏi thị trường. Công chúng thông qua một tâm lý "mua và giữ", nơi tài sản được tích lũy với một mắt được cho là dài hạn. Mọi người đều muốn trở thành Warren Buffet tiếp theo. Trong thực tế, chiến lược mua và giữ này thường là chiến lược “mua và hy vọng” - một giao dịch mua cảm xúc, tham lam mà không có phân tích thích hợp hoặc bất kỳ kế hoạch thoát nào. Vì họ không có chiến lược xuất cảnh, và vì chúng được cai trị bởi những cảm xúc của họ, họ sẽ chỉ bán được khi nỗi đau mất mát buộc họ phải chịu đựng. Tóm lại, nó là một phương thức đầu tư được bảo đảm là một thảm họa.
Có bằng chứng cho thấy ngôi nhà đã được sử dụng như một mặt hàng đầu cơ trong suốt thời gian bong bóng nhà ở lớn. Vì chi phí sở hữu vượt quá dòng tiền từ tài sản nếu được sử dụng làm tiền thuê, tài sản không được mua cho dòng tiền dương, và theo định nghĩa, đó là một giao dịch đầu cơ. Xác nhận bằng chứng cho hoạt động đầu cơ xuất phát từ sự gia tăng bất thường và đáng kể trong các ngôi nhà bỏ trống trong thị trường bất động sản dân cư.
Nếu thị trường không bị hấp dẫn bởi sự nhiệt tình đầu cơ, tỷ lệ trống sẽ không tăng cao hơn nhiều so với các chỉ tiêu lịch sử. Nếu nhà đã được mua cho mục đích đầu tư để kiếm tiền từ thu nhập cho thuê, nhà sẽ bị chiếm đóng sau khi mua và tỷ lệ trống sẽ không tăng lên. Sự gia tăng tỷ lệ trống sẽ dẫn đến áp lực giảm giá thuê, và cơ hội đầu tư - nếu nó đã tồn tại ban đầu (mà nó không) - sẽ biến mất với tiền thuê nhà giảm. Chỉ có một lời giải thích hợp lý để tăng giá nhà và tăng tiền thuê nhà trong một khoảng thời gian khi tỷ lệ trống nhà tăng 64%: người ta mua nhà để tăng lợi nhuận đầu cơ và khiến họ mất tích trong khi chủ nhân chờ giá tăng. [vi]
Khi giá nhà ngừng tăng vọt chóng mặt của họ, nhiều nhà đầu cơ tìm thấy mình với chi phí dịch vụ nợ hàng tháng lớn và không có thu nhập để bù đắp chi phí. Nhiều người đã chọn để bỏ trả các nghĩa vụ thế chấp của họ và cho phép tài sản được bán đấu giá tại nhà bị tịch biên. Nhiều người đã chọn để thuê các tài sản để giảm cống hàng tháng của họ, và họ đã trở thành chủ nhà tình cờ. Trong tiếng địa phương của thời gian, họ đã trở thành floplords-chân chèo biến chủ nhà.
Trở thành một floplord đã đầy những vấn đề. Đầu tiên, họ không bao gồm chi phí hàng tháng của họ, do đó, các khoản lỗ trên "đầu tư" tiếp tục gắn kết. Đối với những ngôi nhà được mua gần đỉnh cao trong năm 2006, tiền thuê chỉ bao trả một nửa chi phí sở hữu trừ khi người đầu cơ sử dụng Option ARM với tỷ lệ trêu ghẹo rất thấp (nhiều người đã làm). Trở thành một floplord là một hình thức từ chối thuận tiện để mất nhà đầu cơ vì họ tin rằng họ đã mua thời gian của mình cho đến khi giá tăng trở lại, cho phép họ bán sau đó hòa vốn hoặc lợi nhuận. Kể từ khi họ mua trong một mania đầu cơ, giá sẽ không phục hồi nhanh chóng và từ chối sớm phát triển thành sợ hãi, tức giận và cuối cùng chấp nhận số phận của họ. Một vấn đề khác của floplords phải đối mặt là sự thiếu kinh nghiệm của họ trong việc quản lý tài sản cho thuê. Hầu hết đã không bao giờ sở hữu hoặc quản lý một tài sản cho thuê, và không ai trong số họ mua tài sản với dự phòng này trong tâm trí. Họ thường tìm thấy những người thuê nhà nghèo không trả tiền thuê nhà một cách đáng tin cậy hoặc chăm sóc đúng chỗ cho tài sản đó. Điều này đã tạo ra nhiều khó khăn tài chính hơn và mất giá trị tài sản lớn hơn khi tài sản xấu đi do lạm dụng.
Các vấn đề về cho thuê không bị giới hạn trong floplords. Đôi khi người thuê nhà vô tội là những người phải chịu đựng. Nhiều floplords thu thập tiền gửi an ninh lớn và kiểm tra tiền thuê hàng tháng từ người thuê nhà và chưa thanh toán nghĩa vụ thế chấp của họ. Tình trạng này được gọi là "thuê lướt sóng", và nó là bất hợp pháp ở hầu hết các khu vực pháp lý, nhưng tội phạm này hiếm khi bị truy tố. Hầu hết thời gian, dấu hiệu đầu tiên một người thuê nhà đã cho rằng tiền thuê nhà của họ đã được lướt qua đã tìm thấy một thông báo tịch thu tài sản trên cửa trước của họ. Vào thời điểm thông báo, một vài tháng thanh toán tiền thuê đã mất hết và người thuê nhà đã bị trục xuất ngay sau khi tịch thu nhà. Người thuê nhà hiếm khi thu hồi tiền đặt cọc của họ.
Nhà làm hàng
Bất động sản hàng hóa là các mặt hàng có giá trị và chất lượng đồng nhất được sản xuất với số lượng lớn và được bán trong một thị trường mở. Mặc dù tất cả các bất động sản dân cư là duy nhất, nhưng những tài sản này trở thành mong muốn thống nhất bởi các nhà đầu tư bởi vì tất cả các giá bất động sản đều tăng trong suốt thời gian Bong bóng Nhà ở Lớn. Việc buôn bán bất động sản và hoạt động kinh doanh thị trường mở, nó truyền cảm hứng khiến cho những ngôi nhà bị mất danh tính của họ là nơi sinh sống và gọi về nhà. Nhà đã trở thành hộp vữa có thể giao dịch tương tự như thẻ chơi bóng chày, nơi mua bán không liên quan đến sở hữu và sử dụng và mọi thứ liên quan đến việc kiếm tiền trong giao dịch. [vii]
Trong một thị trường hàng hóa hoặc chứng khoán, các cuộc biểu tình không được hỗ trợ bởi các biện pháp định giá giảm trở lại các giá trị cơ bản. Nó là rất rõ ràng các cuộc biểu tình trong giá nhà không phải do một cuộc biểu tình trong các biện pháp xác định giá trị cơ bản của tiền thuê nhà hoặc thu nhập. Nhiều người quên mục đích chính của một ngôi nhà là cung cấp nơi trú ẩn - một thứ gì đó có thể thu được mà không có quyền sở hữu bằng cách thuê. Quyền sở hữu không còn là cung cấp nơi trú ẩn và thay vào đó trở thành một cách để tiếp cận một trong những thị trường hàng hóa lớn nhất và được đánh giá cao nhất thế giới: bất động sản nhà ở.
Thị trường hàng hóa nổi tiếng là dễ bay hơi. Trong thực tế, sự biến động này là sự rút ra chủ yếu của giao dịch hàng hóa. Nếu giá thị trường không di chuyển đáng kể, các nhà đầu tư sẽ không quan tâm đến thị trường và thanh khoản sẽ không có mặt. Nếu không có tính thanh khoản này, hedgers không thể bán hợp đồng tương lai và chuyển rủi ro cho các bên khác, và toàn bộ thị trường sẽ ngừng hoạt động. Thị trường hàng hóa tồn tại để chuyển rủi ro từ một bên không muốn nó cho một bên sẵn sàng chấp nhận rủi ro này cho tiềm năng lợi nhuận từ nó. Việc trao đổi hàng hóa kiểm soát sự biến động của thị trường thông qua việc điều chỉnh đòn bẩy. Đây là cuộc trao đổi đặt số tiền của một loại hàng hóa cụ thể được kiểm soát bởi một hợp đồng tương lai. Họ có thể tăng hoặc giảm lượng đòn bẩy để tạo ra mức độ biến động hấp dẫn đối với các nhà giao dịch. Nếu họ tạo ra quá nhiều đòn bẩy, tài khoản của các nhà giao dịch có thể bị xóa sổ bởi các biến động giá thị trường nhỏ. Nếu họ tạo ra đòn bẩy quá ít, thương nhân sẽ mất lãi.
Các nguyên tắc tương tự của đòn bẩy chi phối thị trường hàng hóa cũng tác động đến ảnh hưởng của hành vi của các nhà đầu cơ trong thị trường bất động sản dân cư. Nếu đòn bẩy là rất thấp (các khoản thanh toán lớn hoặc giới hạn CLTV thấp), thì các nhà đầu cơ phải sử dụng một lượng lớn tiền riêng của họ để nắm bắt những gì trở thành biến động giá tương đối nhỏ. Nếu đòn bẩy là rất cao (các khoản thanh toán nhỏ hoặc giới hạn CLTV cao), thì các nhà đầu cơ không phải bỏ ra nhiều tiền để nắm bắt những gì trở thành biến động giá tương đối lớn. Đòn bẩy (nợ) nhiều hơn có thể được áp dụng cho bất động sản dân cư, mức độ hoạt động đầu cơ mà thị trường sẽ thấy càng lớn. Ngoài ra, số tiền nhỏ hơn cần thiết để đầu cơ vào một thị trường nhất định, càng có nhiều người sẽ có thể làm như vậy bởi vì nhiều người hơn sẽ có số tiền cần thiết để tham gia. Khi người cho vay bắt đầu cung cấp tài chính 100%, đó là một lời mời mở để đầu cơ tràn lan. Điều này làm cho lợi tức đầu tư vô hạn bởi vì không có đầu tư được yêu cầu bởi các nhà đầu cơ, và nó loại bỏ tất cả các rào cản để nhập cảnh vào thị trường đầu cơ. Trong một thị trường hàng hóa được quản lý, nhà giao dịch chịu trách nhiệm cho mọi tổn thất trong tài khoản. Trong một thị trường thế chấp bị chi phối bởi các khoản thế chấp tiền mua không đòi hỏi, người cho vay kết thúc giả định trách nhiệm cho các khoản lỗ trong thị trường bất động sản nhà ở đầu cơ.
Thế chấp làm Tuỳ chọn
Hợp đồng quyền chọn cung cấp cho người giữ hợp đồng tùy chọn buộc nhà văn hợp đồng mua hoặc bán một tài sản cụ thể ở một mức giá nhất định. Một hợp đồng quyền chọn điển hình có ngày hết hạn, và nếu chủ hợp đồng không thực hiện quyền hợp đồng của mình vào một ngày nhất định, anh ta mất quyền hợp đồng của mình để làm điều đó. Một lựa chọn cho chủ sở hữu quyền mua là một "cuộc gọi" tùy chọn, và các tùy chọn cung cấp cho chủ sở hữu quyền bán là một "đưa" tùy chọn. Các nhà văn của các hợp đồng quyền chọn thường có được mức giá cao cho việc mạo hiểm rằng giá có thể đi ngược lại vị trí của họ và chủ hợp đồng có thể thực hiện quyền của mình. Người nắm giữ hợp đồng quyền chọn sẵn sàng trả khoản phí bảo hiểm này để hạn chế tổn thất của mình đối với phí bảo hiểm nếu khoản đầu tư không theo kế hoạch. Hầu hết các tùy chọn hết hạn vô giá trị.
Thế chấp đã đưa vào các đặc tính của các hợp đồng quyền chọn trong Bong bóng nhà ở lớn. Các nhà đầu cơ sử dụng 100% tài chính và ARM tùy chọn với tỷ lệ đặt cược thấp để giảm thiểu việc mua lại và giữ chi phí của một tài sản cụ thể. Số tiền nhỏ mà họ đã trả là "phí bảo hiểm", họ đã cung cấp cho người cho vay. Nếu giá tăng lên, nhà đầu cơ phải giữ tất cả lợi nhuận từ sự đánh giá cao, và nếu giá giảm, nhà đầu cơ có thể đơn giản rời khỏi thế chấp và chỉ mất chi phí thanh toán, đặc biệt khi khoản nợ này không phải , thế chấp tiền mua. Một nhà đầu cơ phương pháp khác và chủ nhà cũng được sử dụng là "tái cấp" tùy chọn tái cấp vốn. [viii] Cuối bong bóng khi giá gần đỉnh cao, nhiều chủ nhà đã tái tài trợ tài sản của họ và lấy 100% vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Trong quá trình này, họ đã mua “đặt” từ người cho vay: nếu giá giảm (họ đã làm), họ đã có số tiền bán hàng như thể họ đã bán tài sản ở đỉnh cao; nếu giá tăng, họ cũng phải giữ những lợi nhuận đó. Giá duy nhất cho tùy chọn "đặt" này là sự gia tăng nhỏ trong các khoản thanh toán hàng tháng mà họ phải thực hiện trên số tiền lớn mà họ tái cấp vốn. Trong thực tế, trên một cơ sở chi phí tương đối, phí bảo hiểm tính cho các nhà đầu cơ và chủ nhà là một phần nhỏ của phí bảo hiểm tương tự tùy chọn chi phí trên cổ phiếu. Tất nhiên, các khoản thế chấp không phải là các hợp đồng quyền chọn, và người cho vay không tự coi mình là phí bảo hiểm tùy chọn bán để hưởng lợi từ các khoản thanh toán phí bảo hiểm; tuy nhiên, các nhà đầu cơ chắc chắn đã xem các khoản thế chấp theo cách này và xử lý chúng theo đó.
Các tính năng tùy chọn "đặt" và "gọi" của các khoản thế chấp trong bong bóng là kết quả trực tiếp của tài trợ 100%. Các nhà đầu cơ và chủ nhà có quá ít để mất khả năng hành xử một cách có trách nhiệm khi tài trợ 100% có sẵn. Nếu không tăng chi phí cho các nhà đầu cơ thông qua các khoản trả trước hoặc giới hạn cho vay-to-giá trị về tái cấp vốn, các nhà đầu cơ sẽ sử dụng các sản phẩm thế chấp theo cách mà họ không dự định. Có rất nhiều bài học đắt tiền học được bởi người cho vay liên quan đến tài trợ 100% trong thời gian bong bóng nhà ở lớn.
Các giai đoạn đau buồn thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hành động tập thể của các cá nhân, và tâm lý của các thị trường có thể được chia nhỏ cho tâm lý của những người tham gia cá nhân tạo ra nó. Khi mức giá trong một sự sụp đổ thị trường tài chính, hầu hết mọi người mất tiền. Bất kỳ tổn thất nào cũng có ảnh hưởng tâm lý đến cá nhân khiến cô ấy phải trải qua đau buồn. Quá trình đau buồn thường được chia thành nhiều giai đoạn chồng chéo: từ chối, giận dữ, thương lượng và chấp nhận. Những giai đoạn này cũng rõ ràng trong tâm lý đại chúng của thị trường.
Khi giá giảm đầu tiên, những người tham gia thị trường cá nhân cảm thấy bối rối và cố gắng tránh sự thật. Họ cảm thấy bị từ chối. Điều này được thúc đẩy bởi sự sợ hãi (hoặc sự thật) họ có thể đã sai khi mua hàng khi họ đã làm, và họ có thể mất tiền. Họ tìm cách để dập tắt những nỗi sợ này. Thay vì cố gắng đánh giá khách quan các sự kiện để xác định liệu hành vi thị trường bất ngờ là bắt đầu một xu hướng mới, hầu hết người tham gia thị trường sẽ tìm kiếm dữ liệu phù hợp với đánh giá ban đầu của họ. Từ chối là một phản ứng tự nhiên, nhưng nó là một phản ứng rất tốn kém khi áp dụng cho thị trường tài chính.
Khi giá giảm ban đầu trên thị trường bắt đầu cho thấy dấu hiệu của một xu hướng mới, người tham gia thị trường trở nên đáng sợ. Họ làm việc để duy trì sự từ chối của họ, nhưng có những khoảnh khắc khi sự thật khủng khiếp không thể được chứa đựng. Giọng nói nhỏ, đáng sợ bên trong mỗi người mua trở nên to hơn và to hơn. Điều này sôi sục vào sự tức giận, thất vọng và lo âu. Cá nhân tuyệt vọng đang tìm cách để duy trì sự phủ nhận, nhưng thực tế trở nên mạnh mẽ hơn là phủ nhận. Cô tưởng tượng ra khả năng thực tế mà cô đang cố phủ nhận là sự thật. Điều này dẫn đến trầm cảm và tách rời vì thực tế là quá đau đớn để chấp nhận. Nỗi buồn của sự mất mát tưởng tượng thường bị đàn áp hoặc bị che phủ bởi một veneer giận dữ.
Cuối cùng, "như là đi được khó khăn, khó khăn có được đi," và cá nhân tìm cách để có được ra khỏi vấn đề thông qua thương lượng tình cảm. Hành vi này thường mang hình thức đàm phán với Fate hoặc thị trường. Một ví dụ thú vị về hành vi này là mua một bức tượng Thánh Giuse. [ix] chôn cất bức tượng này trong sân là nghĩa vụ phải bảo đảm phước lành của Thiên Chúa và đảm bảo bán hàng nhanh chóng. Một số sẽ có hành động hiệu quả hơn. Có lẽ nó đang giảm giá chào bán, hoặc lấy tài sản ra khỏi thị trường và thực hiện một số cải tiến để “gia tăng giá trị”. Một số sẽ không hành động, và họ quay trở lại với sự từ chối vì thị trường "quay lại sớm". đã chọn giảm giá của họ như là một phần của thương lượng của họ có thể nhận ra với tổn thất tối thiểu (giả sử họ thấp hơn nó đủ để thực sự bán). Những người chọn các khóa học hành động khác, mất nhiều tiền hơn.
Trong quá khứ thị trường giảm mỗi cá nhân đạt được sự chấp nhận của thực tế thị trường. Một số đã chọn tiếp tục thực hiện thanh toán cho "đầu tư" của họ và chờ đợi thị trường con gấu. Sau hậu quả của bong bóng ven biển đầu những năm 90, nhiều người bán chấp nhận thị trường là thị trường của người mua, và nhiều người bán đã chọn tiếp tục thanh toán và giữ tài sản của họ. Những người đã chọn giữ tài sản của họ trong Great Housing Bubble không có khả năng thực hiện các khoản thanh toán này, và tài sản đã trở thành việc bán cưỡng bức tại một cuộc đấu giá tịch biên nhà. Một số cá nhân đã chấp nhận và chọn bán tài sản của họ một mình.
Lý thuyết tài chính hành vi trong thị trường bất động sản
Tài chính hành vi đã từ bỏ nhiệm vụ của lý thuyết thị trường hiệu quả để tìm một mô hình toán học hợp lý để giải thích biến động về giá tài sản. Thay vào đó, tài chính hành vi tìm đến tâm lý học để giải thích định giá tài sản và tại sao giá cả tăng và giảm. Đại diện chính của hành vi thị trường được đưa ra bởi tài chính hành vi là mô hình phản hồi giá cả đến giá: giá tăng lên vì giá đã tăng và giá giảm vì giá đã giảm. Nếu các nhà đầu tư đang kiếm tiền vì giá tài sản tăng lên, các nhà đầu tư khác chú ý đến lợi nhuận đang được thực hiện và họ cũng muốn thu lợi nhuận đó. Họ mua tài sản và giá tiếp tục tăng. Giá càng cao và thời gian càng kéo dài, sự chú ý càng được mang đến cho những thay đổi giá tích cực và càng nhiều nhà đầu tư muốn tham gia. Các nhà đầu tư này không mua vì họ cho rằng tài sản có giá trị khá cao, họ đang mua vì giá trị đang tăng lên. Họ cho rằng các nhà đầu tư hợp lý khác phải là giá đấu thầu cao hơn, và trong tâm trí họ, họ “mượn” chuyên môn tập thể của thị trường. [xii] Trong thực tế, họ chỉ đang theo đàn. Đàn sau đây từ lâu đã là một kỹ thuật đầu tư hợp lệ được các thương nhân gọi là “động lực” đầu tư. [xiii] Nó không được đầu tư bởi bất kỳ định nghĩa thông thường nào bởi vì nó dựa hoàn toàn vào việc nắm bắt những thay đổi về giá đầu cơ. Thành công hay thất bại thường kéo dài khi biết khi bán. Đây không phải là chiến lược “mua và giữ”.
Lý thuyết thị trường hiệu quả giải thích hành vi của giá tài sản trong một thị trường điển hình, nhưng khi thay đổi giá bắt đầu phản hồi về chính nó, tài chính hành vi là lý thuyết duy nhất giải thích hiện tượng này. Thường có một yếu tố kết tủa gây ra sự phá vỡ với mô hình bình thường và giải phóng tether từ định giá cơ bản. Trong bong bóng nhà ở lớn, yếu tố kết tủa chính là giảm lãi suất. Các yếu tố kết tủa chỉ đơn giản là hoạt động như một chất xúc tác để có được giá cả di chuyển. Khi một xu hướng định hướng được đặt ra, thì phản hồi giá cả đến giá có thể tiếp quản. Nhận thức về định giá cơ bản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai và tài sản luôn được coi là bị đánh giá thấp. Thường có những nỗ lực dũng cảm và ngu xuẩn để biện minh cho những định giá này và cung cấp một sự hợp lý hóa cho hành vi phi lý. Nhiều người chứng kiến sự kiện cho rằng “tiền thông minh” phải biết điều gì đó, và có một niềm tin rộng rãi về giá không thể tăng quá nhiều mà không có lý do chính đáng. Tâm trí đàn em đã kết thúc.
Tâm lý xã hội là yếu tố quan trọng trong việc truyền tải sự bùng nổ và hưng phấn đầu cơ; tuy nhiên, nhận thức về thực tế này bởi những người tham gia thị trường là không phổ biến. Hầu hết các cá nhân đều tăng giá lên một số yếu tố cơ bản trong khi các biến động giá thực tế chủ yếu là do tâm lý đại chúng. (Case & Shiller, Hành vi của người mua nhà trong thị trường bùng nổ và bùng nổ, 1988)
Karl Case và Robert Shiller lưu ý (Case & Shiller, Có một bong bóng trong thị trường nhà ở, 2004) 90% hoặc nhiều hộ gia đình dự kiến giá nhà sẽ tăng trong năm sau trong cuộc biểu tình giá. Đó là kỳ vọng của sự đánh giá cao 10 năm nổi bật nhất. Những người tham gia thị trường trong các thị trường bong bóng ven biển dự kiến tăng trung bình hàng năm gần 10% trong năm. Điều này có nghĩa là gấp ba lần giá trong khoảng thời gian 10 năm.
(Miles, 2004)
Trong báo cáo Tâm lý và Thị trường An ninh Nhà đầu tư (Daniel, Hirshleifer, & Subrahmanyam, 1998), các tác giả cho rằng các nhà đầu tư có hai thành kiến ảnh hưởng tiêu cực đến quyết định tài chính của họ. và phân tích liên quan đến giá tài sản, và họ có một tự phân bổ hoặc tự tin vào bản thân khiến họ quá tự tin trong kết quả đầu tư của họ. Trong ngắn hạn, mọi người đi vào phủ nhận bởi vì họ quá tự tin về hướng của thương mại.
Những cuốn sách hay nhất để hiểu suy nghĩ của một nhà giao dịch chuyên nghiệp là những cuốn sách của tác giả Mark Douglas (Douglas, Nhà kinh doanh có kỷ luật, Phát triển thái độ chiến thắng, 1990) và (Douglas, Trading in the Zone, 2000). Ông đưa ra các vấn đề về tình cảm của giao dịch một cách chi tiết.
(Mints, 2006) Theo Victor Mints trong nghiên cứu của ông về thị trường nhà ở Moscow, số lượng nhà trống được tổ chức để bán bởi các nhà đầu cơ cho thấy mô hình tương tự như Hoa Kỳ.
Trong lý thuyết Prospect Paper của họ: Phân tích quyết định theo rủi ro (Kahneman & Tversky, Prospect Theory: Phân tích quyết định theo rủi ro, 1979), các tác giả lưu ý xu hướng của những người thừa cân sự kiện xác suất thấp góp phần vào sự hấp dẫn bảo hiểm và cờ bạc. Vào cuối cuộc biểu tình của bong bóng nhà ở lớn khi giá ngừng tăng, nó trở nên rõ ràng rằng một cuộc biểu tình hồi sinh không phải là rất có khả năng; tuy nhiên, nhiều người vẫn mua vào với dự đoán về sự phục hồi này bởi vì 100% tài chính đã có sẵn và họ có xu hướng thừa cân xác suất của một cuộc biểu tình.
Trong báo cáo về nguy cơ đạo đức trong chuyển đổi vốn chủ sở hữu (Shiller & N.Chúng ta, Moral Hazard trong Chuyển đổi Vốn chủ sở hữu, 1998), Robert J. Shiller và Allan N.Chúng tôi ghi lại các vấn đề về mặt đạo đức trong việc tái cấp vốn như sau "Chuyển đổi vốn chủ sở hữu như hiện nay được thành lập hoặc đề xuất thường không giải quyết tốt với các vấn đề tiềm năng của mối nguy hiểm đạo đức. Một khi chủ nhà biết rằng nguy cơ thị trường kém hiệu quả của nhà của họ được sinh ra bởi các nhà đầu tư, họ có một động cơ để bỏ bê để thực hiện các bước để duy trì giá trị của ngôi nhà. Do đó, họ có thể tạo ra những tổn thất nghiêm trọng trong tương lai cho các nhà đầu tư. ”Họ bỏ lỡ những vấn đề nghiêm trọng nhất dẫn đến thua lỗ cho người cho vay, việc“ đặt ”do người vay thực hiện. Có những rủi ro đạo đức rõ rệt trong tái tài trợ tiền mặt; chúng thậm chí còn nghiêm trọng hơn những gì được ghi trong bài báo này.
Tác giả có một thời gian khó tin rằng một vị thần sẽ can thiệp vào một thị trường tài chính dựa trên việc mua một thần tượng. Nó không phải là đáng ngạc nhiên một mê tín dị đoan như thế này sẽ mọc lên một khi nhà bắt đầu được giao dịch thường xuyên hơn. Có những huyền thoại về việc thực hành trở lại hàng trăm năm, nhưng tham chiếu đến thực hành chỉ quay trở lại đầu những năm 1980 - một thời gian tương ứng với sự sụt giảm sau khi bong bóng bất động sản California đầu tiên. http://www.snopes.com/luck/stjoseph.asp
Phần lớn lịch sử của lý thuyết thị trường hiệu quả được trình bày trong bài báo của Robert Shiller (Shiller, Từ lý thuyết thị trường hiệu quả đến tài chính hành vi, 2002), “Lý thuyết thị trường hiệu quả đạt đến đỉnh cao của sự thống trị trong giới học thuật vào khoảng những năm 1970. Đức tin trong lý thuyết này đã bị xói mòn bởi một loạt các khám phá về dị thường, nhiều người trong thập niên 1980, và bằng chứng về sự biến động vượt trội của lợi nhuận. Tài chính tài chính trong thập kỷ này và sau đó cho thấy một cái nhìn sắc thái hơn về giá trị của lý thuyết thị trường hiệu quả, và, bắt đầu từ những năm 1990, một nghiên cứu về tài chính hành vi. Một số phát triển quan trọng trong thập niên 1990 và gần đây bao gồm các lý thuyết phản hồi, mô hình tương tác tiền thông minh với các nhà đầu tư thông thường và bằng chứng về những trở ngại đối với tiền thông minh. ”Một trong những giấy tờ đột phá đầu những năm 1990 đã ảnh hưởng đến sự thay đổi tư duy kinh tế thị trường tài chính hành vi là công trình của David Porter và Vernon Smith (Porter & Smith, 1992) về kỳ vọng giá trong thị trường tài sản thử nghiệm với hợp đồng tương lai. Trong bài báo này, các tác giả đã chứng minh sự biến động của lợi nhuận là quá mức khi giá tách ra rất nhiều từ giá trị cơ bản và ở lại tách ra trong thời gian dài.
Trong các dị thường trên giấy: Hiệu ứng ưu đãi, Bối cảnh thua lỗ, và trạng thái Quo Bias (Kahneman, Knetsch, & Thaler, hiệu ứng ưu đãi, mất mát, và trạng thái Quo Bias, 1991), các tác giả, Daniel Kahneman, Jack L Knetsch, và Richard H. Thaler, bắt đầu đặt nền tảng cho lý thuyết tài chính hành vi bằng cách ghi lại nhiều dị thường mà lý thuyết thị trường hiệu quả không giải thích được, “Kinh tế có thể được phân biệt với các ngành khoa học xã hội khác bằng niềm tin rằng hành vi nhất (tất cả?) có thể được giải thích bằng cách giả định rằng các đại lý có các ưu đãi ổn định, được xác định rõ và đưa ra các lựa chọn hợp lý phù hợp với các ưu tiên đó trên thị trường (cuối cùng) rõ ràng. Một kết quả thực nghiệm đủ điều kiện như là một điều bất thường nếu 'rất khó để' hợp lý hoá ', hoặc nếu giả định đáng tin cậy là cần thiết để giải thích nó trong mô hình. ”
Trong bài báo Học hỏi từ hành vi của người khác: Sự phù hợp, mốt nhất thời, và Cascade thông tin (Bikhchandani, Hirshleifer, & Welch, 1998), các tác giả, Sushil Bikhchandani, David Hirshleifer và Ivo Welch, mô tả hiện tượng của hành vi đàn và học cách quan sát. Phần lớn việc học của con người được thực hiện thông qua quan sát và bắt chước người khác. Kỹ năng sống sót có giá trị này dẫn đến hành vi đàn gia súc được quan sát thấy trên thị trường tài chính. Đó là động lực đằng sau vòng phản hồi giá cả để trả cho sự thịnh vượng không hợp lý.
Trong giá nhà, nguyên tắc cơ bản và bong bóng (Black, Fraser, & Hoesli, 2006), hành vi của các nhà đầu tư đà được mô tả như là bằng chứng chống lại tính hợp lý trên thị trường. Đối với nhà đầu cơ nghiệp dư điển hình, điều này chắc chắn đúng, nhưng đối với các nhà giao dịch đà đã học cách mua và bán để kiếm lời từ động lượng, đó là một phương pháp đầu cơ hợp lý và có lợi nhuận.
Lý thuyết thị trường hiệu quả trong bất động sản
Lý thuyết thị trường hiệu quả là ý tưởng cho rằng giá tài sản đầu cơ luôn kết hợp thông tin tốt nhất về giá trị cơ bản và giá thay đổi chỉ vì thông tin mới đi vào thị trường và nhà đầu tư hành động một cách thích hợp, hợp lý liên quan đến thông tin này. [x] Ý tưởng này thống trị các lĩnh vực học thuật vào đầu những năm 1970. Lý thuyết thị trường hiệu quả là một nỗ lực thanh lịch để kết nối giá tài sản với nguyên tắc cơ bản thông qua quan điểm chung rằng mọi người sẽ không cư xử theo cách phi lý với tiền của họ trên thị trường tài chính. Lý thuyết này được đóng gói bởi mô hình “đầu tư giá trị” phổ biến trong phần lớn cộng đồng đầu tư.
Trong một thị trường hiệu quả, giá cả được chia sẻ để xác định giá trị cơ bản. Nếu giá giảm dưới mức nhận thức của thị trường về giá trị cơ bản, thì người mua sẽ tham gia thị trường và mua tài sản cho đến khi giá đạt đến giá trị nhận thức của họ. Nếu giá tăng cao hơn nhận thức của thị trường về giá trị cơ bản, thì người bán sẽ tham gia thị trường để bán tài sản với giá tăng cao. Lý thuyết thị trường hiệu quả giải thích phần lớn hành vi thị trường, nhưng nó có một lỗ hổng lớn làm cho nó không hoạt động như một công cụ dự báo: nó không giải thích những trường hợp khi giá trở nên rất dễ bay hơi và tách khỏi định giá cơ bản của chúng. Điều này trở nên rõ ràng một cách đau đớn khi những người theo thuyết lý thuyết đưa ra các số liệu mới để biện minh cho những định giá cơ bản mà sau này chứng minh là hoàn toàn sai lầm. [xi] Những nỗ lực thất bại trong việc giải thích những bất thường với lý thuyết thị trường hiệu quả dẫn đến một mô hình mới: lý thuyết tài chính hành vi.
Không có nhận xét nào